Ипотека не по-американски : Аналитика Накануне.RU

Ипотека не по-американски

События последних дней уж слишком что-то напоминают. То, что было около года назад на другой части света и с чего, собственно, началась вся заварушка в мировой экономике. Американцы, привыкшие много брать взаймы, в один далеко не прекрасный момент массово не смогли расплатиться по долгами – итог этого известен. В России все иначе: и доля ипотеки слишком мала, и кредиты погашаются более добросовестно, и кому попало их не выдают. Но почему же именно ипотека и рынок жилья вызывает такую тревогу?

Всех взбаламутил Росевробанк, обратившийся к своим заемщикам с просьбой досрочно погасить часть ипотечного кредита. Дескать, стоимость жилья резко упадет, соответственно, залог подешевеет, а, значит, банк может потребовать или заложить еще имущество, или досрочно погасить часть долга. А если закладывать нечего и гасить долг не из чего, что весьма вероятно, ведь ипотеку, чаще всего, берут не самые богатые люди, и с учетом платежей банку, львиную долю из которых составляют прожорливые проценты, лишних денег у них нет, значит, банк вправе забрать предмет залога – то есть квартиру.

Самое интересное, что Росевробанк, может станет первопроходцем, но он не будет одинок. Ряд уральских банков, например, готовы поступить аналогичным образом. Как заявлял Накануне.RU заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин, в повышенной зоне риска сейчас те заемщики, которые брали ипотеку без предварительного взноса. С таких заемщиков банк может потребовать выплатить часть средств или погасить кредит.

Более того, как отметил в разговоре с Накануне.RU директор Свердловского агентства жилищного ипотечного кредитования Александр Комаров, не исключено, что некоторые банки могут увеличить процентную ставку, если это предусмотрено договором. "Об этом почему-то ни один из банков не сообщал, а сегодня воспользуется. Мы всегда говорили заемщикам, что ипотека ипотеке рознь. Когда за этим модным словом скрывалось неизвестно что, люди все равно шли", - отметил Александр Комаров. По его мнению, и банкам никто не запрещал должным образом оценивать платежеспособность заемщика и залог. "Недавно ряд банков предлагал кредиты вообще без первоначального взноса – вот результат. На растущем рынке это было делать легко и нерискованно, но в Екатеринбурге уже 1,5 года стоимость жилья не менялась, поэтому нужно было смотреть внимательно", - подчеркнул Александр Комаров.

Он добавил, что САИЖК дополнительных драконовских требований по отношению к заемщикам выдвигать не намерено. Более того, в отличие от некоторых банков, сворачивающих ипотечные программы, Свердловское агентство продолжает выдавать кредиты, поскольку в области спрос на жилье продолжает оставаться высоким. С начала года САИЖК выдано 2 тыс. 385 кредита на 642 млн руб.

Вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов, напротив, уверен, что Росевробанк, обратившись к своим заемщикам с просьбой досрочно погасить часть кредита, не сделал ничего предосудительного, скорее, наоборот, один из немногих честно проинформировал о возможном развитии событий.

"На наш взгляд, это элемент информационной открытости банка. "Росевробанк" сказал, что аналитики предсказывают возможное снижение цен на жилье. А дальше есть два логических вывода, которые следуют, если применять закон. В соответствии с Гражданским кодексом, в случае, если стоимость предмета залога снижается, или залог уже не покрывает всей стоимости кредита, то залогодержатель (банк) в праве потребовать либо передачи в залог нового имущества, либо досрочного погашения кредита. Это общая норма закона. Даже если в договоре это явно не обозначено, у банка есть такое право", - говорит Олег Иванов. Обычно данные требования выдвигаются, если стоимость залога оказалась ниже размера долга.

Получается, что в данном случае, останется человек или целая семья без жилья, зависит исключительно от доброй воли банка – удастся с ним договориться или нет. Однако, как уверен вице-президент Ассоциации региональных банков России, банки за доброту будут наказаны рублем, поскольку, по специальным нормативам должны резервировать средства, и если залог не покрывает размер кредиты, то банки должны изыскивать дополнительные средства и резервировать их. "В условиях кризиса ликвидности – изыскание этих средств – дорогостоящее и сложное дело. Если мы будем до последнего защищать заемщика, то рискуем полностью потерять банковскую систему и финансовый рынок. Попытка же защищать банки может привести к очень неблагоприятным последствиям для заемщиков. В этой ситуации важно найти компромисс. Похоже, что без вмешательства государства проблема не может быть решена", - считает Олег Иванов.

Он напоминает, что, когда в США разразился кризис низкокачественной ипотеки, государство ввело полный мораторий на обращение взыскания на квартиры и начало выкупать у банков проблемные долги. Если американский сценарии развития событий начнет реализовываться, то нельзя исключать, что будет создано специальное государственное агентство по выкупу плохих долгов.

Полушаг в этом направлении сделан. Фонд имущества Санкт-Петербурга подписал с АИЖК договор, который позволит продавать Фонду дефолтные квартиры. До середины 2009 года фонд планирует продать около 50 таких лотов в Санкт-Петербурге, Москве, Барнауле, Архангельске и Южном федеральном округе. Эксперты считают, что в условиях глобального финансового кризиса число дефолтов в России может составить 1-4% от рынка ипотеки. Отметим, что до сих пор квартиры изымались и реализовывались исключительно по суду в течение года. Все судебные издержки ложились на плечи получателя кредита, увеличивая размер его долга на 30-35%. Новая схема продажи дефолтного имущества сокращает процедуру до полутора месяцев и исключает судебные издержки. Квартира будет выставляться на торги по договоренности между банком и должником с дисконтом минимум 10%. Комиссия Фонда имущества составит 2-5%. В результате аукциона банк получит сумму долга в полном объеме, а в распоряжении ипотечных должников останется сумма превышения, пишет РБК daily.

И все же – это не Фонд по выкупу долгов в чистом виде. Собственно, пока в нем и нет необходимости, ведь жилье еще не подешевело. Да и вообще, несмотря на внешнюю схожесть ситуаций между США год назад и Россией сейчас, ведь покупали недвижимость, закладывали и перезакладывали для дальнейших покупок, в России же такого нет. "Просьбы отдельных банков об ускорении возврата средств связаны с тем, что особенностью российских банков является достаточно высокая концентрация кредитов. На группу крупнейших заемщиков приходится 10-12% от активов. Доля кредитов физическим лицам – 10-15%. Банкам приходится выбирать, с кем они. Выбирают не требовать деньги с крупных кредиторов", - высказал Накануне.RU свое мнение аналитик ФК "Открытие" Халиль Шехмаметьев.

Наверняка, с физических лиц потребовать или попросить вернуть досрочно деньги проще, чем с крупных юридических. Точно так же, как не выдать вовремя наличные со счетов, а такое тоже имеет место быть, при чем, довольно-таки часто. Это может проявляться в разных формах: в банках говорят, что на данный момент нет денег. Или, с чем столкнулся корреспондент Накануне.RU, несколько банкоматов одного из банков просто не работают. "У крайне небольшого количества банков есть ограничения, связанные на выдачу наличных денег. Технически это связано с организационными вещами. Не возникает проблем с переводами денег, но когда речь идет о получении наличных, и выстраиваются очереди в банкомат, то не могут их получить", - прокомментировал ситуацию Накануне.RU вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов. Получается, что если у банков в данный момент проблемы с деньгами, они могут задерживать выплаты, а если у заемщика – то нет.

И еще один нюанс, связанный с ипотекой: прогнозы аналитиков Росевробанка почему-то сильно отличаются от прогнозов специалистов в сфере недвижимости. Последние никакого серьезного падения цен не предвещают. Несмотря на ужесточение банками требований к заемщикам, объем выдаваемых ипотечных кредитов пока не сокращается. "В сентябре объем ипотечных сделок только рос, - подчеркнул аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили. - Снижения на рынке жилья в Екатеринбурге мы не ожидаем, точно так же, как и глобального роста. Корректировка будет продолжаться в ближайшие полгода, но предпосылок к резкому падению цен на жилье нет".

По словам аналитика Уральской палаты недвижимости, продолжится существующая тенденция небольшого снижения цен на наименее ликвидные объекты, то есть "хрущевки" и "брежневки". Однако рынки жилья Екатеринбурга и, к примеру, Москвы развиваются, все же по-разному. "Если в течение полутора лет в Москве был рост, в Екатеринбурге этого не было. Говорить о том, что если в Москве цены будут снижаться, то они упадут и у нас, неверное", - полагает Гурам Тухашвили.

"Очень многое будет зависеть не от реальной платежеспособности покупателей, а от их ожиданий. Если большая часть покупателей настроится на ожидание серьезного падения цен, то застройщикам и риэлторам придется либо выдерживать паузу, либо – постепенно снижать цены, пока покупатели не сочтут это снижение достаточным. Поскольку больше всего круг покупателей сузится за счет тех, кто не смог получить ипотечный кредит, то глубина падения цен на жилье в регионах может быть больше, чем в столице", - заявил "Домострою" управляющий директор УК "Велес Менеджмент" Станислав Бродский.

Руководитель отдела новостроек Бюро Недвижимости "Агент 002" Дмитрий Иванов сообщил "Домострою", что в ближайшее время стоит ожидать дальнейшего снижения цен на недвижимость на вторичном и первичном рынке. Однако если цены на вторичное жилье могут сползать из-за низкого уровня спроса и значительного увеличения предложения, то новостройкам грозит лишь непродолжительный отрицательный тренд. В ближайшие один-два года цены на квартиры в новых домах продолжат рост в случае снижения объемов строительства.

То есть ни о каком катастрофическом падении цен на жилье речь не идет. Вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, президент Института инвестиций в коммерческую недвижимость Андрей Гусев также уверен, что не стоит ждать резкого падения стоимости жилья. "Этого не будет. С помощью ипотеки в России лишь 7% жилья покупается. Сейчас стоимость залога не изменилась, у банков с деньгами плохо, за счет клиентов хотят получить больше денег. Они ведь не инициируют судебные процессы, просто просят: дайте денег, а то произойдет что-то страшное", - высказал Накануне.RU свое мнение Андрей Гусев.

Тем не менее, достаточно серьезное заявление Росевробанком было сделано. Глядишь, кто-нибудь поддастся панике, и погасит досрочно часть кредита.

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

Главное сейчас

Новости все материалы

Больше новостей

Архив материалов

Аналитика все материалы