 "Фото: Накануне.ru")
На Урале не предвидится существенного роста цен на квартиры в новостройках в этом году
По прогнозам экспертов, стоимость "нового" жилья в 2014 году вырастет в среднем на 4%. Несмотря на свою высокую, а, порой, и вовсе завышенную стоимость, новостройки продолжают пользоваться популярностью среди уральцев. Однако определенные изменения рынок первичного жилья в УрФО, в связи с экономическими и политическими событиями в стране и в мире, все-таки претерпел, передает корреспондент Накануне.RU.
Так, по последним данным аналитиков уральского рынка недвижимости, спрос на квартиры в новостройках Екатеринбурга в 1 квартале 2014 года вырос на 2%. При этом эксперты отмечают и рост цен на "новое" жилье, не существенный, но все же – на 4,3% поднялась стоимость квартир в новостройках за первое полугодие текущего года (по сравнению с 4 кварталом 2013 года).
Дальше – лучше. Уральцы с удовольствием осваивают новостройки на окраинах
Вместе с тем, по данным специалистов, вторичное жилье по-прежнему пользуется большей популярностью среди населения. Для сравнения, рост спроса на вторичном рынке составил 7%, цен — 2,1% за первое полугодие этого года. В первую очередь, эксперты связывают этот факт с более приемлемой ценовой политикой "вторички" – за цену, по которой идет однокомнатная квартира в новеньком ЖК, горожане на вторичном рынке могут приобрести весьма "неплохую" "двушку", а если постараться - и "трешку" в отдаленном районе города.
По данным УПН, сейчас квадратный метр на первичном рынке в среднем стоит 61 тыс. руб. В эконом-классе – 57,7 тыс. руб., в классе "комфорт" – 66,9 тыс. руб., в "бизнесе" – 95,8 тыс. руб., "элитное" жилье обойдется у же в 150 тыс. руб. за кв.м.
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Екатеринбурга составляет сегодня 72,3 тыс. руб. Дешевле всего стоят квартиры в домах, построенных до 1960 года (59,8 тыс. руб.), дороже всего оценивается жилье, построенное в начале 2000-х годов (79,3 тыс. руб.).
При этом строящиеся квартиры по цене от 50 до 70 тыс. руб. за квадратный метр занимают долю в 56,4% от всего объема выставленных на продажу новостроек. Достаточно много предложений (9,6%) по цене от 70 до 75 тыс. руб.. Доля дешевых объектов, цена квадратного метра которых меньше 50 тыс. руб., составляет 6,4% от общего объема предложений. Доля квартир дороже 75 тыс. руб. за квадратный метр – 13,4%.
Вместе с тем, основной объем жилого строительства приходится на южную часть Екатеринбурга – 70%, а на северную – 26%. Эксперты уже давно указывают на сформировавшуюся диспропорцию в распределении строек. По их мнению, в этом году высокая концентрация новостроек в определенных районах приведет к повышению конкуренции между застройщиками. А значит, девелоперам придется предлагать рынку или более интересные проекты, или снижать цены.
"Сегодня явно прослеживается тенденция застройки удаленных районов города (2,3 и 4 поясов). В первую очередь, это обусловлено наличием там необходимых территорий под застройку, стоимостью земли, спросом и возможностями",– объясняет директор по проектам жилой недвижимости агентства "Верное направление" Иван Трамбулов.
Эксперты также отмечают явную заинтересованность горожан в "удаленных" новостройках.
"Жилье в центре уже так высоко не котируется, людям хочется все больше тишины, комфорта спокойствия – они устали от повседневного шума, пробок, пыли, в отдаленных районах – все это тоже, конечно, присутствует, но уже в меньшей степени. ЖК в дальних районах – некая альтернатива между жильем в центре и собственным загородным домом. Кроме того, в центре возникают большие проблемы с парковкой, особенно если паркинг при доме очень дорогой (а это, как правило, именно так), в нем нет мест или таковой элемент, в принципе, отсутствует, хотя таких домов сейчас практически нет", – рассказала Накануне.RU специалист по работе с жилой недвижимостью компании "Уральская недвижимость " Ирина Преснина.
"Определенную роль в этом вопросе также играет цена, – продолжает эксперт. – Стоимость квартир в ЖК в удаленных районах города гораздо ниже, чем в центральных – это не секрет. Причем, качество и условия, зачастую, не уступают "центровым" новостройкам, а в некоторых моментах даже могут дать им фору". Сегодня новостройки во "вторых поясах" – разумное соотношение цены и качества, устраивающее большинство горожан".
"Двушки" в почете
Если говорить о метраже жилья, то наибольшей популярностью у уральцев, выбравших квартиры в новостройках, пользуются двухкомнатные планировки.
"Такие квартиры несильно дороже однокомнатных (разница, зачастую, составляет лишь несколько десятков тысяч, в отличие от "трешек" – там разрыв уже значительный – в сотни тысяч рублей – средняя стоимость в Екатеринбурге порядка 5 млн руб. при среднем метраже – 90 кв.м), но гораздо больше по метражу – в среднем более 70 кв.м, когда размер однокомнатной квартиры колеблется в районе 50 кв.м", – отмечает эксперт "Уральской недвижимости".
Средняя стоимость "двушки" в уральских новостройках сегодня составляет порядка 3,5 млн руб. Разумеется, цена зависит от расположения дома, его жилищных условий, "начинки", класса и так далее.
Так, в зависимости от ценовых поясов, стоимость квадратного метра в новостройках Екатеринбурга варьируется следующим образом: центр – порядка 90 тыс. руб.; 1 пояс (Автовокзал, Ботанический, ВИЗ, Вокзальный, Втузгородок, Заречный, Парковый, Пионерский, Шарташский рынок, Юго–Западный) – более 70 тыс. руб., 2 пояс (Академический, ЖБИ, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Уралмаш, Широкая речка, Эльмаш) – более 60 тыс. руб., 3 пояс (Елизавет, Компрессорный, Лечебный, С. Сортировка, Совхоз, УНЦ, Химмаш, Чермет) – порядка 60 тыс. руб. и, наконец, 4 пояс (Верхнемакарово, Горный щит, Изоплит, Исток, Калиновский, Кольцово, Медный, Н–Исетский, Палкино, Птицефабрика, Пышма, Рудный, Садовый, Северка, Семь ключей, Чусовское озеро, Шабровский, Шарташ, Шувакиш) – более 50 тыс. руб.
Вместе с тем, сегодня на уральском рынке новостроек преобладают в основном квартиры, имеющие не более двух комнат. Так, доля однокомнатных составляет 46,7% рынка, двухкомнатных – 32,3%. Трехкомнатные квартиры занимают лишь 20,8%. На многокомнатные (от четырех комнат) в среднем приходится 0,2% от общего объема предложений.
Динамика роста цен на квартиры в новостройках в этом году наблюдалась следующая (по сравнению с 4 кварталом 2013 года): однокомнатные квартиры подорожали на 0,1%, "двушки" – на 2,6%, "трешки" – на 0,1%. Средние цены предложения на конец месяца составили 2,8 млн руб., 3,9 млн руб., 4,8 млн руб. соответственно.
Курс на Запад
Наиболее востребованными среди покупателей недвижимости в новостройках являются территории 1 и 2 ценового пояса уральской столицы. В частности, это западная часть города: ВИЗ, Заречный, Широкая речка.
Стоимость такого жилья составляет – в среднем 60 тыс. руб. за квадратный метр.
"Западная часть Екатеринбурга давно считается престижным местом жительства. Это обусловлено, в первую очередь, близостью к центру, развитой инфраструктурой, хорошей транспортной развязкой и так далее", – рассказывает Иван Трамбулов.
Чего ждать от "новостроек" в этом году
Несмотря на нестабильную ситуацию на ряде рынков страны, в том числе и недвижимости, в виду последних значительных событий экономического и политического характера в стране и в мире, большинство прогнозов на 2014 год для уральского рынка жилья выглядят вполне благоприятными, даже, несмотря на ожидание новой волны кризиса.
Так, по словам руководителя аналитического отдела УПН Михаила Хорькова, в 2014 году количество предложений и объем строительства жилья в Екатеринбурге не уменьшатся. Ценовая динамика будет разной – в зависимости от объекта.
"На территориях с высоким уровнем конкуренции слабые проекты будут продаваться только при пониженных ценах. И напротив, более качественное жилье будет дорожать по мере готовности. Средний уровень стоимости квадратного метра жилья может понизиться за счет слабых проектов и объектов, расположенных на окраине Екатеринбурга", – поделился с Накануне.RU Михаил Хорьков.
Руководитель отдела продаж компании "Уралэнергостройкомплекс" Михаил Скоробрещук считает, что кризиса и застоя рынка в наступившем году ожидать не стоит.
"Стоимость квартир будет повышаться в пределах инфляции. Объемы продаж и спрос на жилье вырастут", – поясняет эксперт.
По мнению заместителя генерального директора ГК ЦН "Северная казна" по риэлторской деятельности Павла Маслихина, "первичка", в частности эконом-класс, прибавит в цене примерно 5%, "комфорт" – 8-10%.
" При этом продажи будут однозначно хуже, что касается бизнес-класса, которого почти не строится, рост составит до 10%", – прогнозирует эксперт.
Объем продаж жилья, по мнению специалистов, в 2014 году будет зависеть от процентных ставок по ипотеке.
"При росте ставок продажи определенно снизятся, – считает Павел Маслихин.– Год завершился хорошо для ипотечного сектора Екатеринбурга: процентная ставка на покупку вторичного жилья выросла в пределах 0,2-0,6%. Ставки на покупку строящегося жилья понизились".
Отметим, что сегодня ставки на покупку строящегося жилья составляют от 11,5 до 12,5% при условии первоначального взноса в 15%. По прогнозам экспертов, в 2014 году ипотечные ставки увеличатся на 1-1,5%, ужесточения требований к заемщикам не ожидается. Будет предложен ряд социальных программ для получения ипотечного кредита.
По сообщению представителей Сбербанка России и ВТБ-24, на 2014 год планируется увеличение объемов жилищного кредитования на 20%, а со стороны Абсолют-Банка – на 30%.
На рост цен на "новое" жилье, по мнению аналитиков, может также повлиять вступивший в силу закон (1 января 2014 года) "О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве". Цель законодательного изменения – предотвратить появление новых обманутых дольщиков.
По этому поводу ряд экспертов сходится во мнении, что стоимость жилья повысится ровно на сумму затрат на страховку.
В целом, по прогнозам экспертов, существенных изменений на рынке жилой недвижимости Урала в предстоящем 2014 году не ожидается. Рост цен на квадратный метр удастся сохранить в пределах инфляции, объем ввода также вряд ли уменьшится за счет большого количества строящихся объектов.
Мария Шубинова
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
