Стенка на стенку: при перепланировке в квартире придется согласовывать каждый шаг
Минстрой утвердил новую форму заявления о переустройстве и перепланировке квартир. Необходимость обновления форм обусловлена произошедшими в законодательстве изменениями в части распространения норм, регулирующих переустройство или перепланировку как на жилые, так и нежилые помещения в многоквартирном доме. Так государство приводит документы в соответствие с Жилищным кодексом. Кого коснутся изменения и что нужно будет согласовывать обязательно — в материале Накануне.RU.
Во-первых, изменится само название документа, если раньше было "Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения", то станет "Заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме". Термины немного поменяются — из документа уйдет "жилое помещение", а станет просто "помещение в многоквартирном доме". Во-вторых, к заявлению о переустройстве нужно будет прикладывать протокол общего собрания собственников помещений, если перепланировка затрагивает общее имущество. Если нужно зарегистрировать перепланировку, то заявление с готовым планом подается в Госжилинспекцию — там план согласовывают власти. После перепланировки надо вызвать инспектора для проверки, после он выдаст документы, если не найдет нарушений.
Помимо того, что нужно было соотнести термины и обозначить перечень документов, эксперты поясняют, что столь пристальное внимание властей к перепланировкам связано и с масштабами неузаконненых перепланировок. Их совершают не только собственники, но и сами застройщики нарушают правила, даже относительно квартир, где якобы есть лишь бетонные стены снаружи, а внутри — свободная планировка по выбору нового хозяина. Все не так просто. Как объясняет специалист в сфере недвижимости и перепланировок Наталья Фадеева, на самом деле квартиры с так называемой "свободной планировкой" — лишь мираж, любая планировка должна стоять правильно и на нее должен быть проект.
"Перепланировка — это любое изменение внутри вашего помещения: убрать перегородку, поставить перегородку, для этого надо обязательно сделать проект, согласовать с обслуживающими организациями и с контролирующими органами. И только после этого вы можете законно вызвать техника из БТИ, поставить ваш объект на кадастровый учет уже по новому плану. А что касается переноса мокрых точек, даже раковину или полотенцесушитель, если вы убираете его с места, которое определено архитектурным планом, здесь согласование обязательно".
Получается, нужно согласовывать каждый шаг при банальных манипуляциях, а если дело касается еще и реконструкция квартиры, то тогда на каждую процедуру надо получать разрешение. "Если перепланировку можно узаконить, то реконструкцию практически нельзя и узаконить", — говорит эксперт. Наталья Фадеева объясняет озабоченность государства в этой части тем, что сейчас в стране имеется огромный объем незаконных, можно сказать, сумасшедших перепланировок, при которых не соблюдаются никакие технические нормы.
Что делают собственники? Да что хотят — детскую переносят в кухню по велению дизайнера, вдохновленные его прекрасным и лаконичным планом квартиры, кухню — в коридор, ломают встроенные шкафы и соединяют их с туалетами, а туалеты также могут сдвинуть куда угодно, что может сломать всю систему в доме. Из более приземленных планов — частая история — включение лоджии в периметр квартиры, хуже — балкона, что никак не соответствует техническим планам, особенно, когда речь идет про выведение отопительной системы за рамки квартиры — на балкон. А все перемены мест дислоцирования так называемых "мокрых точек" — редко, практически никогда, не сопровождаются необходимой гидроизоляцией. Особый бум, отмечает эксперт, наблюдается в сфере полотенцесушителей разных форм и габаритов, их суют куда не лень, часто это заканчивается плачевно для целого стояка, когда такие "сушители" прорывает.
Так что разумное зерно здесь есть, но существует и вполне осязаемая опасность создания избыточных компетенций для чиновников. "Плодится количество людей, которые в этом процессе будут участвовать. Детализация и прописывание этих норм такова, что чиновник может принять решение и такое, и другое, а это уже ясно, чем грозит", — говорит эксперт.
И главное, что государство должно обратить внимание вовсе не на конечного собственника, а на застройщика, который сегодня все чаще сдает "пустые стены" без проектной документации.
"Нормативный документ меня разочаровал в плане подходов к рынку. Это совсем не то, чего ждал рынок от процедуры упрощения согласования перепланировок — переход в цифру и так далее, — говорит вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев. — Если вы создаете тотальный учет — это приводит к тому, что люди тотально его игнорируют".
По мнению эксперта, для того, чтобы справиться с какой-то проблемой, нужно ее локализовать. Сначала выделить из всех проблемных нарушений самые серьезные — например, это несущие стены, инженерные системы, системы отопления, которые вынесены в холодный периметр.
Реестр самых главных нарушений нужен для того, чтобы именно с такими нарушениями начать бороться. В этом вопросе есть две крайности: в Советском Союзе учитывалось абсолютно все по всем параметрам — были технические паспорта квартир, и есть европейский опыт, вторая крайность, там не учитывают вообще ничего, есть только несущие стены.
Что касается переноса "мокрых точек", то здесь эксперт напоминает, что в советских квартирах был открытый характер газо- и водоснабжения, то есть — видишь стояк и от него идут трубы, сразу ясно, где протечка. Сейчас же в новостройках вся квартира — "мокрая зона", так как все элементы отопления и водоснабжения заведены через потолок и пол.
"И, в случае выхода из строя этой системы водоснабжения, а она рассчитана не на длительный период эксплуатации, не на 50 лет, а на более короткий промежуток, это приведет к тому, что вся квартира превратится в мокрую зону, — говорит Апрелев. — С моей точки зрения, проектирование, наличие проекта, абсолютно не создает гарантий третьим лицам того, что все будет хорошо. Все равно будут происходить протечки. Никакого риск-ориентированного подхода в этом нормативном акте не реализовано".
Тем более, стоит учитывать, что в год продается примерно 4,5 млн квартир, эксперт считает, что провести контроль в таких масштабах нереально, сколько же чиновников нужно будет нанять, чтобы создать комиссии для проверки этих жилищ перед продажей.
"Это бред. Некоторые люди не будут согласовывать, потому что с их точки зрения, это наступление на их права, и все закончится тем, что в итоге никакого учета не будет", — говорит Апрелев.
Основная проблема глубже, уверен президент Ассоциации АКОН Никита Чулочников, в стране отсутствует полный контроль за жизненным циклом здания: от проектирования до сноса.
"Проблема в том, что, войдя в эксплуатацию, новостройки имеют огромный процент накопленных недостатков от проектирования до строительства, который достается собственнику при приобретении недвижимости. Особенно учитывая, что сейчас большинство комплексов вводится в эксплуатацию без отделки, что влечет за собой очень длинный период на проведение не только отделочных, но и ремонтно-строительных работ собственниками самостоятельно. Из-за этого каждый житель производит работы по устройству, переустройству сантехники, электрики, слаботочки, инженерных систем на свой страх и риск", — говорит Чулочников.
Потому застройщик должен отвечать перед собственником и предоставлять целый пакет документов и ряд типовых согласованных проектов переустройства и перепланировки. К отслеживанию нужно привлекать и управляющие компании, которые должны участвовать в комиссиях, так как основные проблемы связаны с прорывами систем отопления из-за неправильного монтажа, порывами холодного-горячего водоснабжения. Что же касается "мокрых зон", то здесь, действительно, так и прокладка в новых домах идет в стенах, под полом и в потолке.
"Но как это делает застройщик — ужасно, надо все снимать и делать из других материалов, совершенно по другим технологиям для того, чтобы через полгода при пуске наладки системы не прорвало и не протекло внутри стяжки. Здесь нужно, чтобы на стадии проектирования и строительства здания все же застройщик создавал некие типовые предложения по проектам инженерных систем, которые предлагал в пакете документа технического паспорта", — заключает эксперт.
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
