Импотека: когда хочешь купить квартиру, но уже не можешь
Дисфункция ипотечного рынка может привести к кризису в строительной отраслиСтроительной отрасли России не угрожает кризис, несмотря на завершение массовой программы льготной ипотеки, заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Сама постановка вопроса показывает, насколько важным элементом для застройщиков были льготники. А между прочим, уже не раз отмечалось, что строительная отрасль несколько потеряла берега разумного — в городах-миллионниках возводятся человейники из стекла и бетона, где пустуют квартиры или сдаются в наем микроклетушки, в то время как регионы порой не знают новостроек десятилетиями. Кто-то удачно вложился в бетон, а кому-то негде жить и теперь не на что купить семейное гнездо. С тенденцией на микроквартирность приходит и микросемейность, что для страны с вымирающим населением вообще катастрофа. Будут ли в России дальше строить рекордными темпами или действительно отрасль без подпитки из материнских капиталов и различных программ ипотечного кредитования загнется? Подробнее — в материале Накануне.RU.
В России предложили запретить самый "ходовой" товар для строительства — однушки, которые всегда расходятся, как горячие пирожки. С идеей выступил зампред комитета Совфеда по федеративному устройству, региональной политике, МСУ и делам Севера Анатолий Широков. По его словам, "ради повышения рождаемости" стоит ограничить число однушек в новых домах. Что одним выгода, другим — крест на многодетности.
Власти предлагают заставлять застройщиков увеличивать количество квартир с тремя и более комнатами. Инициаторы предложили внедрить повсеместно опыт столицы, где запрещено строительство студий площадью менее 28 кв. м. Как известно, микроквартиры площадью до 14 кв. м чаще всего встречаются именно в Москве, следом идут Красноярский край, Тюменская область, Санкт-Петербург и Татарстан. Самое дорогое из таких помещений — студия почти за 14 млн руб. в центре столицы.
Как стала возможна борьба с микроквартирами? Рынок считает, что это вполне востребованный товар, потому что дешевый. Позволить себе более просторную квартиру может не каждый, а сейчас и подавно. Вот и ВТБ увеличил с 30,1% до 50,1% размер первоначального взноса по семейной ипотеке.
"Ипотека становится дополнительным, а не главным инструментом покупки жилья: ВТБ увеличил до 50,1% размер первоначального взноса по семейной ипотеке. Это будет норма. Надо копить", — комментирует экономист Василий Колташов в своем телеграм-канале.
А то, что льготная ипотека в массовом масштабе завершилась, может больно ударить по строительной отрасли. Тем не менее, заместитель председателя Правительства Марат Хуснуллин еще в мае заявлял, что к 2030 году жилищное строительство в России должно выйти на уровень 120 мдн кв. м жилья в год. Таким образом, каждый пятый квадратный метр должен быть новым. Что же теперь? Сейчас Хуснуллин остается верен курсу и уверяет, что кризиса не будет.
"Когда мы говорим про кризис — кризиса не будет. У нас в основном строится жилье через эскроу-счета, 7 трлн руб. находится на них. Это означает, что подавляющий объем объектов будет достроен. Если какие-то вопросы и будут, то в ручном режиме их регионы будут дорабатывать", — заявил он.
Что ж, недооценивали льготную ипотеку и в финансовом блоке, как мы помним, глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина говорила, мол, льготная ипотека провоцирует рост цен на жилье, в том числе за счет инвестиционного спроса, и способствует росту инфляции. Теперь — ни жилья, ни инфляции?
"Ипотека рухнула в июле-августе по разным оценкам в два, а то и в три раза. Новые проекты тормозятся и земельные участки под застройку покупаются на будущее. Никакого нового строительства сейчас не идет, потому что никто не понимает, что будет дальше. Да, есть люди, у которых безвыходная ситуация, они вынуждены брать ипотеку даже под сверхвысокий процент. Но ипотека упала, и упала больше, чем в два раза. И в ближайшее время не восстановится", — говорит экономист Никита Кричевский в беседе с Накануне.RU.
Тем более, стоит учитывать, что на этот год нацпроекты заканчиваются, а что будет на следующий — пока не определились, потому что неизвестно, что будет с бюджетом. В отношении прочего строительства ситуация приблизительно та же, потому что спроса нет. Спрос подавили и будут давить дальше, считает эксперт. А господин Хуснуллин выдает желаемое за действительное:
"Достаточно сказать, что люди сейчас вместо того, чтобы вкладываться в ипотеку, предпочитают нести деньги в банк на депозиты, получать там гарантированно 18-20% годовых, а потом уже принимать решение в зависимости от того, ставка снизится или нет. Заняли выжидательную позицию".
Спасти ипотеку может ИЖС, считает эксперт. ИЖС и так дает больше половины от объема, и индивидуальное строительство по-прежнему в тренде, но и здесь ситуация не очень хорошая, потому что цены на стройматериалы выросли, подключения в инфраструктуре не на высоте.
"ИЖС, конечно, вытащит, но в каких масштабах — не знаю. Очевидно, что больше половины. Почему я так говорю — потому что ИЖС тормозится медленнее, чем массовая застройка. И это единственное основание, которое дает право Хуснуллину заявлять о том, что кризиса не будет. Он ничего другого не может сказать", — полагает экономист Никита Кричевский.
Сама постановка вопроса указывает на те перекосы, которые возникли с введением льготной ипотеки, это можно сравнить с зависимостью человека от вредных привычек, считает эксперт в сфере строительства и ЖКХ Павел Склянчук. Как он сказал в беседе с Накануне.RU, рынок подсел на иглу льготной ипотеки, и сейчас будет какое-то время "ломка" или "отходняк".
"Рынку будет непросто. Но если смотреть в целом на рыночные отношения, то, конечно, льготная ипотека — это паллиатив, временная мера поддержки от государства. Соглашусь с оценкой вице-премьера, действительно, сейчас будет такой период, когда застройщики могут попытаться начать плач Ярославны и пытаться шантажировать центральную власть тем, что — смотрите, мы находимся в банкротном состоянии. Но это все от лукавого, на самом деле рынок строительства многоквартирных домов должен работать сам по себе, поскольку мы понимаем, что если так не происходит, тогда его целиком нужно отдать государству и формировать госзаказ, как это было в советское время. У нас должен появиться тогда и государственный строительный банк, и государственное министерство. Да, у нас есть Минстрой, конечно, но тогда жилье должно строить исключительно государство, а не компании", — говорит Склянчук.
Сейчас, по мнению эксперта, цены на квадратный метр сильно раздуты, должна произойти корреляция стоимости. Рекорды по строительству и цели в 120 млн кв. м за год запустили гонку за квадратными метрами, она разогнала процессы в экономике, но в итоге получился во многом спекулятивный рост цен, который лег на наших граждан, а также появились люди, которые покупают квартиры не для того, чтобы в них проживать, а для того, чтобы сдавать их в найм. Конечно, власть пытается регулировать процессы, яркий пример этому — программа Дальнего Востока под 2%, где пытаются сократить отток граждан, но тут мы неизбежно столкнемся с новыми сложностями.
"Тут, скорее всего, будут появляться не льготные ипотеки как мера поддержки, а какие-то друге программы. У нас в Госдуме есть законопроект, когда берешь в лизинг квартиру и частично ее выкупаешь, это как стандартная форма покупки самолетов, дорогостоящего оборудования. Лизинг — давно известная история. Вторая инициатива в Госдуме — ввести такой финансовый инструмент как накопительный жилищный счет. То есть человек копит средства на депозите, но деньги с него можно снять только на получение ипотеки в этом банке, на первоначальный взнос".
Еще один возможный вариант — государственно-частное партнерство. Это модель кондоминимумов, когда весь многоквартирный дом покупает один собственник и все жилье сдается в найм.
Что же касается микрожилья, то можно поизучать международный опыт, мы почему-то в жилищной сфере пытаемся изобрести велосипед, хотя жилищный вопрос актуален во многих странах. В послевоенной Японии очень сильно изменились стандарты жилья, если раньше это были такие маленькие клетушки, то потом жилье стало увеличиваться в квадратном метраже, говорит Склянчук:
"У нас же все наоборот, микроквартиры становятся все более и более популярны, и это, конечно, тоже проблема".
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
