Производители хлеба с марта увеличат стоимость своей продукции
Госдума предложила включить в педагогический стаж отпуск по уходу за ребенком
В России бизнес начал привлекать рабочих из Африки и Южной Америки
Лавров: Россия в Эр-Рияде призвала Запад признать новый баланс сил в мире
Вашингтон призвал G7 не называть Россию "агрессором" в заявлении по конфликту вокруг Украины
Общий самообман: застройщики обсудили риски рассрочек на жилье
Ведущие девелоперы Екатеринбурга и Свердловской области предостерегли покупателей и коллег от механизма рассрочки при покупке жилья. По их словам, такая схема хоть и может показаться выгодной, но "обмануть систему" просто не выйдет. В долгоиграющей перспективе рассрочка является не более, чем пустой надеждой на то, что в будущем у человека появится возможность быстро рассчитаться за приобретенную квартиру.
Рассрочка — это оплата стоимости квартиры в несколько этапов. Первоначальный взнос составляет от 10% до 80%, остальное выплачивается частями — период и продолжительность выплат зависят от конкретных условий рассрочки. При этом, в отличие от ипотеки, нет нужды обращаться в банк за одобрением — кредитором выступает сам застройщик. Тему рассрочки эксперты детально обсудили 18 февраля за круглым столом в Екатеринбурге "Рынок недвижимости 2025: вызовы и стратегии роста".
Заговорив об альтернативах ушедшей льготной ипотеки, застройщики указали на рост числа покупателей, решающихся взять квартиру в рассрочку. У каждого девелопера и для каждого жилья есть свои условия, но это всегда сопровождается верой человека в то, что через 1-2 года рассрочки процентная ставка в банке уменьшится и тот сможет взять выгодную ипотеку. На деле же никто не знает, что произойдет на рынке жилья или в Центробанке в следующем году. Надежды на выгодный ипотечный процент могут не оправдаться и через год-два, когда застройщик сдаст жилье, а срок рассрочки подойдет к концу. Таким образом, владелец квартиры станет своего рода заложником имеющейся на тот момент ставки ЦБ.
Поэтому такого рода мышление грозит потерей денег как для девелопера, так и для покупателя. Об этом упомянул гендиректор компании "Синара-Девелопмент" Тимур Уфимцев.
"Механизм рассрочки на сегодняшний день, на мой взгляд, очень серая зона. По сути, это серое кредитование населения, которое ни один из девелоперов по-хорошему не проверяет. Если ему (застройщику, — прим. ред.) несут миллион рублей, он с удовольствием заключает сделку, рассуждая, что 1 млн — это лучше, чем ничего. Большинство девелоперов ведут себя подобным образом, но это еще сильно ударит по многим. Дай бог, чтобы не было какого-то фатального исхода по многим девелоперам", — отметил Тимур Уфимцев.
По его словам, примерно 50% покупателей пытаются "пролезть в окно" семейной ипотеки, 10% оплачивают полную стоимость сразу. Исходя из этого можно сделать вывод, что порядка 40% потенциальных покупателей компании уже выбирают рассрочку. И такой выбор делает все больше екатеринбуржцев при сотрудничестве с другими застройщиками.
Как рассказал исполнительный директор девелоперской компании "РАЗУМ" Сергей Антонов, "на полке" Екатеринбурга сегодня находится более 1 млн 600 тыс. кв.м жилья или 65 тыс. квартир. Из них за январь 2025 года было продано всего 857 штук, что составляет 1,5% от всей "полки". И только 33% жителей уральской столицы воспользовались при этом ипотекой.
"Все остальное, это то, что говорили коллеги: "поиграть в рассрочку", "поиграть в контрактацию и фиксацию клиентов". Нам надо всем глаза так приоткрыть и в эту рассрочку не заигрываться, потому что мы все потом — и мы, и клиенты, и рынок — будем очень серьезно расплачиваться. У нас нет инструментов скоринга (используемая банками система оценки клиентов, — прим. ред.), никаких реальных проверок платежеспособности. Все заходим в эту рассрочку, даже Центробанк говорит с верой в доступную ипотеку через какое-то время. Это некий общий самообман, где никакого наполнения нету, поэтому с этой рассрочкой надо быть мегавнимательными", — пояснил Сергей Антонов.
Отказ же девелоперов от рассрочки или сокращение подобных договоров не должно сильно отразиться на покупке жилья. Совладелец компании BAZA DEVELOPMENT Марк Заводовский утверждает, что качество квартир значительно выросло за последние несколько лет и продолжает расти. По этой причине, в погоне за комфортом и улучшением жилищных условий, люди продолжат покупать новостройки. Потому, пока есть возможность, стоит минимизировать долю рассрочек и сократить вероятные риски.
"Я вижу это большим риском для нас всех. Действительно, под конец проекта (при сдаче жилья, — прим. ред.) у многих застройщиков могут быть серьезные проблемы с этим", — отметил Марк Заводовский.
Не питать ложных надежд призывает и гендиректор ГК "Атлас Девелопмент" Владимир Городенкер. По его словам, многие их покупатели сейчас заключают сделки с предоплатой в 20%, последующей рассрочкой в 50 тыс. рублей в месяц и оплатой основного "тела" через 2,5 года по завершении проекта.
"Это говорит о том, что весь рынок, если посмотреть на все предыдущие годы — это более 70%, — это все-таки рынок ипотеки. Люди привыкли к ипотеке. Поэтому, когда люди покупают с такой рассрочкой, они рассчитывают на то, что через два года ставка Центробанка будет ниже, доступность ипотеки будет выше. Мы видим прогнозы, которые нам озвучивают Эльвира Набиуллина (председатель ЦБ РФ) — это 7,5-8,5% к 2027 году. Соответственно, что думает покупатель: "Я сейчас возьму за небольшой аванс квартиру и через 2,5 года, может, через 3 года, когда закончится стройка, я получу ипотечный кредит". Вот схема. Минус для застройщика, безусловно, в этой схеме присутствует, это определенный риск, потому что могут быть отказы от сделок и мы это видим по рынку. Соответственно, это еще и минус с текущих эскроу-счетов (спецсчет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом, — прим. ред.). Рынок нестабильный и рынок спасет только доступная ипотека", — уверен Владимир Городинкер.
Он согласился с высказыванием гендиректора "Синары-Девелопмент" о том, что государство больше не будет поддерживать население и застройщиков с льготными ипотеками, а семейная ипотека и вовсе будет доступна лишь единицам. Однако сваливать всю вину за ситуацию на девелоперов и требовать от них помощи при покупке не стоит — они в современных реалиях страдают не меньше.
Городинкер отметил, что 12-17% от стоимости застройщик платит банку, издержки растут, увеличился процент по налогу на прибыль с 20 до 25%, многие партнеры, работающие как ИП, в этом году переписали цены из-за появления у них НДС. Это все не считая ежегодного роста цен на стройматериалы, увеличения зарплат рабочим, стоимости участков и так далее.
"Соответственно, скидки застройщик давать не может, потому что растет себестоимость. Стоимость будет только расти, потому что в убыток работать не может никто. Для примера, если раньше, в 2023 году, мы фиксировали в проектах затраты на обслуживание эскроу-счетов в размере 4 тыс. рублей на квадратный метр, то сейчас 20-25 тыс. рублей на квадратный метр. Эта цифра — расчетная в модели от текущей ставки Центробанка. Поэтому цена будет только расти, и мы думаем, что в этом году она как минимум уровень инфляции поддержит. Объемы продаж застройщик будет регулировать выводом новых, наиболее перспективных проектов", — добавил гендиректор ГК "Атлас Девелопмент".
По словам коммерческого директора компании "УГМК-Застройщик" Евгении Хохловой, дела с рассрочкой они стараются не иметь, а вместо этого все больше покупателей решаются на трейд-ин — продажу имеющегося жилья для частичной оплаты нового. На данный момент что ипотека, что рассрочка, что трейд-ин являются одинаково популярными среди екатеринбуржцев.
ГК "Атомстройкомплекс" также предлагает собственные механизмы, например, аренду на 1-2 года в счет дальнейшей оплаты стоимости квартиры. За это время человек может присмотреться, определиться и понять, стоит ли ему совершать покупку. Как рассказал Накануне.RU коммерческий директор компании Данил Кузнецов, застройщик берет залог в размере 100 тыс. рублей, который в крайнем случае пойдет на ремонт квартиры, тем самым делая сделку безопаснее для себя. Арендатор же за это время может продать имеющееся жилье, найти способы и средства для покупки нового. Механизм был введен совсем недавно и, хотя квартиры и разобрали как "горячие пирожки", только через год можно будет делать выводы.
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
