Третий подряд министр обороны Китая попался на коррупции
Бремя собственности
1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс. До сего дня в России сохранялись остатки социалистических принципов распределения жилья и прежний кодекс, пусть призрачную, а надежду бесплатно улучшить жилищные условия все же вселял. Теперь же претендовать на получение бесплатных квартир смогут лишь малоимущие. Это очень узкая категория граждан, правда, механизм отнесения к ней до сих пор не определен. Остальным придется надеяться только на милость работодателя или собственные сбережения. А малоимущим ордер на квартиру заменит договор социального найма. Причем, социальное жилье,полученное после 1 марта, приватизации подлежать уже не будет.
Однако темой приватизации закон не ограничивается. Вот лишь некоторые важнейшие вопросы, которые кодекс будет регулировать по-новому: чем грозит перепланировка квартиры? За какие провинности могут лишить жилья? Окажется ли без крыши над головой бывший супруг? Наконец, почему за приватизированную квартиру придется платить больше, и будет ли это по карману ее владельцу? Разобраться в тонкостях Жилищного кодекса Накануне.RU помог начальник Управления строительства и стройиндустрии Главного управления строительства администрации Тюменской области Борис Ройтблат. А о влиянии нового закона на развитие долевого строительства и ипотечного кредитования накануне на брифинге в Екатеринбурге рассказали исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев, начальник отдела ипотечного кредитования "СКБ-Банка" Анна Самуилова и начальник отдела потребительского кредитования "Меткомбанка" Андрей Николаев.
Вопрос: Борис Михайлович, новый Жилищный кодекс отменяет бесплатную приватизацию жилья или вообще приватизацию в принципе?
Борис Ройтблат: Речь идет о муниципальном жилищном фонде. Все те, кто получил муниципальное жилье до 1 января 2005 года и не приватизировал его, еще имеют такую возможность в срок до 1 января 2007 года. Но, на мой взгляд, этот срок не окончательный и может быть продлен, поскольку достаточно большое количество граждан не успели воспользоваться правом приватизации жилья. Естественно, если вы купили квартиру за свой счет - это уже ваша собственность. А бесплатного жилья с 1 марта этого года просто-напросто предоставляться не будет, только определенным категориям граждан – малоимущим, как прописано в законе - по договору социального найма и без права приватизации. Понятие "ордер" на квартиру также отменяется, при предоставлении муниципального жилья будет заключаться договор социального найма.
Вопрос: Скажите, к малоимущим какие категории граждан относятся?
Борис Ройтблат: Насколько мне известно, к 15 февраля федеральные министерства должны были разработать и представить определение и механизм отнесения к этой категории, для того, чтобы во всех регионах он был одинаковым. А уже законом субъекта федерации механизм отнесения к этой категории будет установлен для каждого муниципального образования в отдельности.
На мой взгляд, при отнесении к категории малоимущих будет проводиться оценка имущества, которым гражданин владеет. К примеру, если есть машина или дачный участок определенной стоимости, то вас уже не отнесут к малоимущим. Конечно, у нас такой народ, который будет придумывать справки о маленьких доходах, имущество переписывать на других лиц... На выдумку мы знаете ли... Поэтому, я полагаю, здесь предстоит еще много работы.
Вопрос: Сохраняется ли право на получение жилья вне очереди, на бесплатное жилье для льготников?
Борис Ройтблат: Еще раз повторю, что с 1 марта закон определил категорию малоимущих. То есть, следует забыть муниципальных служащих, работников органов госвласти, унитарных муниципальных предприятий, льготников и так далее. Только малоимущим гражданам и "иным категориям" (последние определяются законом субъекта федерации) будет предоставляться жилье из муниципального жилого фонда по договору социального найма и, как уже было сказано, без права приватизации. Добавлю, что понятия "специализированный жилой фонд" и "служебное жилое помещение" остаются, но также на условиях социального найма.
Что касается существующих очередей на получение жилья, они сохраняются, но из них будут выбирать тех, кто относится к малоимущим и "иным" категориям, так прописано в кодексе. К "иным" категориям законом субъекта федерации будут отнесены, допустим, дети-сироты, участники и инвалиды войны, и еще ряд категорий.
Вопрос: А кто теперь будет иметь право на первоочередное получение жилья?
Борис Ройтблат: По новому Жилищному кодексу право на получение жилья вне очереди у определенных категорий граждан есть. Например, у проживающих в аварийном и ветхом жилье, подлежащему сносу. Второй вопрос - кто собственник дома. Если частник, то он и должен обеспокоиться сносом дома и переселением его жильцов. Если это муниципальный жилой фонд, затраты ложатся на плечи субъекта федерации и муниципального образования. То есть, средства в первую очередь должны расходоваться на создание жилья для малоимущих и снос ветхого жилья.
Если же, допустим, застройщик выкупит землю под ветхим домом, а жильцы согласятся на переселение, тогда все затраты несет застройщик. Жильцам, проживающим в квартирах по социальному найму, предоставляется другая квартира, а собственникам приватизированных квартир застройщик в судебном порядке должен предложить денежную компенсацию (более того, компенсировать и издержки на переезд).
Вопрос: Как сделать перепланировку в квартире, не нарушая закон?
Борис Ройтблат: За самовольную, то есть не согласованную заранее, перепланировку будет взиматься штраф. Это в том случае, если вы не причинили ущерба соседям, не изменили существенно конструкцию дома, что могло бы создать опасность для жизни жильцов. Например, вы разобрали перегородку между туалетом и ванной, тем самым расширив комнату, - эта стена не несет особых конструктивных нагрузок. Такую перепланировку можно через суд или в рабочем порядке урегулировать. Если же вы установили джакузи, разобрав несущую стену, то спрос будет жесткий. Самая крайняя мера – рассмотрение дела в суде. Суд определит меру наказания.
Вопрос: Новый Жилищный кодекс, насколько известно, позволяет собственнику квартиры после бракоразводного процесса выселить бывшего супруга или супругу, прописанного на его жилплощади.
Борис Ройтблат: Верно, если вы собственник, то можете выдворить со своей территории своего бывшего супруга в два счета. Если, конечно, предварительно вы не заключали брачный контракт, в котором этот вопрос оговорен иначе. Однако, в кодексе прописано, что если есть дети, то собственник обязан предоставить ребенку иное жилье. А бывшему муже или жене предоставляется после развода один год отсрочки, в том случае, если суд решит, что его материальное положение не позволяет сразу решить жилищную проблему.
Вопрос: За какие провинности могут лишить жилья?
Борис Ройтблат: Теперь жильцы подлежат выселению из занимаемых квартир за неуплату коммунальных услуг. Переселяться злостные неплательщики должны в так называемый муниципальный маневренный жилой фонд (которого, кстати, пока нет, и мы должны его сформировать). Норма предоставления помещения для выселенцев (9 или 6 кв метров на человека) будет определена в областном законе о регулировании жилищных отношений, который надлежит принять в ближайшее время.
Хочу отметить, что Жилищный и Градостроительный кодексы приняли вместе с пакетом документов по доступному жилью (всего 27 документов). Принимали хоть и долго, но поспешно. Как известно, был определен срок к концу года весь пакет документов принять.
Жилищный кодекс еще "сыроват", будет изменяться и дополняться. Еще свыше 210 нормативных законодательных актов нужно подготовить за два года, чтобы эти законы заработали. Предстоит большая работа, как на уровне федерации, так и в субъектах федерации.
Страна жила по старому Жилищному кодексу, который принимался при социализме. Сейчас же рыночные отношения и жить надо по рыночным отношениям. То есть, государство берет на себя создание условий для того, чтобы уровень инфляции не скакал, была нормативно-правовая база для получения ипотечного кредита, созданы кооперативы и товарищества, накопительно-сберегательные схемы и так далее. Словом, чтобы люди могли решать свою жилищную проблему самостоятельно. А государство берет на себя только определенную категорию – малоимущих.
Вопрос: Раз уж мы говорим о рыночных отношениях, оппоненты нового кодекса предупреждают, что теперь резко увеличатся расходы владельцев жилья. Налог на недвижимость, включая земельный участок под домом, теперь будет рассчитываться не по балансовой, а по рыночной стоимости...
Борис Ройтблат: Да, действительно так. И это связано с тем, что сейчас составляется единый кадастровый реестр, куда вся недвижимость (дачи, гаражи, квартиры, земля под ними) будет занесена и оценена по рыночной стоимости. И собственники будут платить налог уже с этой стоимости. Работа над кадастровым реестром завершится к 2008 году, и тогда этот механизм должен заработать, налог будет увеличен. Но я не думаю, что с пенсионеров будут брать большой налог...
Что касается жильцов квартир по социальному найму (собственник которых муниципальное образование), в соответствии с законом о жилищных отношениях будет урегулировано, какие будут платежи и какие компенсации/субсидии им полагаются. То есть очень много нюансов.
Все государства капиталистического рынка за счет этого капитала (этого налога) и живут: более богатые помогают более бедным. В нашей стране полученные средства будут идти как раз на создание жилого фонда для малоимущих.
Несмотря на то, что новый Жилищный кодекс еще не скоро заработает в полную силу, я считаю, лучше иметь "болванку" нежели не иметь ничего... Можно вносить поправки, изменения и дополнения, поэтому принятие нового кодекса уже сдвиг вперед. Как закон об ипотеке, как бы его не критиковали, а 10% приобретенного за последние четыре года жилья в России – приобретено за счет ипотеки.
Новый Жилищный кодекс призван решить проблему жилья для малоимущих. Но с этой задачей можно справиться, если будет источник финансирования. Бюджеты субъектов федерации и муниципалитетов такой нагрузки не вынесут. А налог на недвижимость и землю как раз один из источников финансирования. Думаю, налог будет увеличен раз в десять...
Вопрос: Но в итоге может случиться и так, что многим собственные квартиры станут просто не по карману?
Борис Ройтблат: Да... Но на то он и собственник. Может продать жилье и приобрести меньшее. Или расприватизировать. Думаю, право расприватизатии будет. Кстати, это выгодно муниципалитетам с точки зрения пополнения муниципального жилого фонда.
Александр Галеев, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости: Я бы рассматривал Жилищный кодекс в рамках реализации федеральной программы по формированию рынка доступного жилья (то есть того самого пакета из 27 законопроектов). Жилищный кодекс сам по себе на процесс формирования рынка доступного жилья виляет достаточно слабо. Кодекс влияет, пожалуй, только на процесс изъятия участков под застройку. Эта процедура была изменена: теперь в жилых домах те квартиры, которые находятся в собственности граждан, должны быть выкуплены по рыночной цене (о предоставлении соответствующих жилых площадей уже речи не идет) с учетом компенсации расходов, который понесет собственник в связи с переездом и поиском нового жилья.
Как известно, главными задачами в формировании рынка доступного жилья является развитие рынка строительства, увеличение объемом строительства, создание благоприятных условий для развития ипотечного кредитования. Так, отменено было наториальное удостоверение договора ипотеки. Как известно, изменения внесены и в Гражданский кодекс, и сегодня смена собственника квартиры влечет прекращение права пользования членов его семьи. Уголовно-процессуальный кодекс сегодня допускает взыскание заложенного имущества – жилого помещения, даже если оно единственное – в случае ипотеки. Повлечет ли это снижение рисков банков, снижение ставок по кредитам под залог недвижимости, ответят мои коллеги.
Анна Самуйлова, начальник отдела ипотечного кредитования "СКБ-Банка": Я отмечу, что условия ипотечного кредитования в целом не изменились, какие требования к заемщикам были, такие и остались. С одной оговоркой, теперь получить кредит можно и при несовершеннолетних детях в семье. То есть, ребенка при ипотеке прописать в квартиру возможно.
Андрей Николаев, начальник отдела потребительского кредитования "Меткомбанка":Банк, участвуя в ипотеке несет риск дефолта, если заемщик по каким либо причинам откажется платить. Именно банк будет заниматься его переселением и реализацией недвижимости, в связи с чем мы не столь жизнерадостно оцениваем принятые законопроекты. К тому же, еще достаточно большой комплект нормативных актов предстоит принять на уровне федерации, регионов, муниципальных образований. И до появления правоприменительной практики, рано говорить о том, что принятые законопроекты позволят расширить и жилищное строительство, и поднять ипотеку на более высокий уровень.
Процентные ставки по ипотечным кредитам на Западе очень низкие - ниже, чем другие виды кредита. Это объясняется высокой ликвидностью обеспечения кредитов, то есть недвижимостью. Обеспечена возможность ее быстрого изъятия у заемщика в случае дефолта и быстрая реализация. Пока в России не будет на практике отработан этот механизм, говорить о низких ставках ипотечных кредитов по сравнению с другими видами кредита преждевременно.
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
