Мечта в рассрочку стала осязаемой?
Мечта в рассрочку сегодня уже не кажется столь призрачной, какой казалась еще год-два назад. Ипотека, которую не раз и не два обвиняли в дороговизне, сейчас выглядит куда человечнее. С нового года изменились условия выдачи ипотечных кредитов: с 14 до 12% сократилась процентная ставка, а, чтобы получить кредит, заемщик вправе внести вместо прежних 30 всего 10% от стоимости квартиры. Что ж, на этот раз государство, похоже, выполнило свои обещания. Однако если вскрыть верхний пласт, окажется, что демократизация условий довольно условна, простите за тавтологию. И она есть всего лишь политическое решение, лишенное экономической платформы. Как итог – уже сейчас механизм ипотечного кредитования дал сбой на местном уровне.
* * *
Ипотечного бума в России, вопреки многочисленным прогнозам и прямым указаниям сверху, так и не случилось. Причин тому несколько, и они, вообщем-то, известны: высокий процент и необходимость заплатить в банк сразу 30% от
  |
| Фото: Станислав Рослов www.itogi.ru |
Дабы переломить сложившуюся ситуацию и, по-видимому, всерьез озаботившись решением жилищной проблемы своих граждан, государство пообещало существенно облегчить процесс получения ипотечных кредитов уже в 2006 году. Приблизить ипотеку к народу, то бишь. Если верить Концепции рефинансирования ипотечного кредитования, принятой в июне прошлого года, в 2006 году ставка по кредитам снизится до 12% годовых, в 2008 году - до 10%, а в 2010 году - аж до 8% годовых в рублях.
Пообещало и не стало откладывать выполнение обещания в долгий ящик. Уже в начале 2006 года процентная ставка по ипотечным кредитам, выдаваемым банками, работающими в системе Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), через которое государство оказывает ипотеке поддержку, похудела на 2%.
"Свершилось то, о чем долго говорили. 30 декабря АИЖК приняло решение о введении 12% ставки по ипотечным кредитам. Введена дифференцированная шкала - в зависимости от суммы кредита, доли самофинансирования заемщика и сроков кредитования. Снижена и планка самофинансирования: до недавнего времени она составляла 30% от стоимости жилья, сегодня достаточно заплатить 10%", - рассказал о последних изменениях на рынке ипотеки глава Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Комаров.
Казалось бы, россиянам жить да строить планы относительно интерьера гостиной и спальни и вида из окна новой квартиры. Однако, сдается, рановато. Достаточно взглянуть на ту самую дифференцированную шкалу, о которой заикнулся г-н Комаров и которую банки уже взяли на вооружение. Под 12%
 |
| Фото: Накануне.ru |
И наоборот. Если человек вносит в банк 10% от стоимости квартиры, то ему придется ежегодно отстегивать банку от 14 до 16% (в зависимости от срока кредитования), в полной мере оценив усилия государства. Поэтому о демократизации условий получения ипотечного кредита и снижении ставки до 12% можно говорить с некоторой натяжкой. Хотя и очень выгодно об этом говорить.
Но даже 12% годовых - это много, утверждают аналитики. "Нужно стремиться к ставке 5-6%, как во всем цивилизованном мире, но наши макроэкономические условия не позволяют этого сделать. Получается замкнутый круг", - отметил в интервью Накануне.RU заместитель гендиректора компании “Велес Капитал Девелопмент” Владлен Волошин.
Банковская ставка, во-первых, ориентирована на инфляцию, которая в нашей стране, как известно, выбивается из всяких мыслимых рамок. Есть и искусственные факторы. В их числе ставка рефинансирования Центробанка, которая находится на уровне 12% и опять же так или иначе привязана к инфляции. 3-4% банк берет за обслуживание кредита – на свои нужды, иначе говоря. Постепенно набегает. Все, что ниже 12-13%, - сомнительные проекты, уверяют представители крупных банков.
Также в кредитную ставку банк, как правило, закладывает и собственные риски, в том числе связанные с
 |
| Фото: lubosvet.org.ua |
"По части законодательства дорога для развития ипотеки открыта, все дело в отсутствии положительной правоприменительной практики. Законы расходятся с деятельностью судов. У банков существует опасение, что в случае чего суды не пойдут на выселение заемщика", - говорит руководитель направления ипотечного кредитования “Меткомбанка” Андрей Николаев.
Его поддерживает заместитель председателя Правления СКБ-банка Юрий Моисеенко, который формирование 16% ставки по ипотечным кредитам также объяснил собственными интересами банка. "Чем меньше первоначальный взнос и дольше срок, тем выше риски кредитора. Простая финансовая математика", - заявил Моисеенко, отметив при этом, что государство по-прежнему полно решимости довести ипотечную ставку до 8%.
Прогнозы эти основаны, прежде всего, на прогнозах снижения инфляции. Учитывая опыт снижения инфляционных показателей, сомневаться в их материализации есть все основания. Если только государство не ухитрится вновь искусственно снизить ставку. Что, собственно, оно сейчас и сделало.
* * *
При первоначальном взносе в 30% процентная ставка сейчас составляет 13% годовых (на 15-30 лет - 13,5%). До нового года она равнялась 14%. То есть, налицо реальное снижение ставки. Однако, как стало известно Накануне.RU, ставка осела за счет отщипывания 1% комиссии у региональных операторов АИЖК. Г-н Комаров, которого коснулась сия несправедливость, на встрече с журналистами о ней деликатно умолчал.
Участвуя в процессе рефинансирования банковских кредитов, региональные операторы имеют 2% комиссии. Они выкупают ипотечные кредиты у банков (дабы у них не возникла проблема нехватки "длинных" денег) и перепродают
 |
| Фото: Станислав Рослов www.itogi.ru |
Не мудрствуя лукаво и задвинув под кровать разного рода экономические механизмы, АИЖК взяло и лишило региональных операторов 1% комиссии. Со своей стороны те поступили очень даже по-рыночному: выдвинули дополнительные условия банкам.
“Между региональным оператором и АИЖК происходит небольшая войнушка. Банки разделились: часть согласны на дополнительные условия, другие не согласны. То есть, присутствует некая политическая подоплека в снижении процентной ставки", - рассказал Накануне.RU представитель одного из свердловских банков, работающих в системе АИЖК.
Сейчас региональный оператор приостановил выкуп закладных по кредитам и перестал продавать закладные федеральному агентству. Образовался некоторый затор. Банки же тем временем подбирают альтернативу программе АИЖК. Как признался представитель того же банка, накануне кредитная организация заключила договор с частным инвестором, который намерен вкладывать деньги в ипотеку.
Впрочем, несмотря на все "но", оговорки и политическую подоплеку, ипотека все же пусть на шажок, но стала ближе к народу (правда, чем и когда закончится “войнушка”, еще неизвестно). Для меня, например, проще платить высокие проценты и жить в собственной квартире, не тратя деньги на аренду, чем единоразово внести в банк треть ее стоимости. А уж отмена справки НДФЛ и вовсе выглядит как новогодний подарок государства народу, который поголовно получает зарплату в конвертах. По сути, государство официально разрешило банкам брать в расчет “серые зарплаты”.
“Предоставление недостоверной справки НДФЛ влечет за собой административную ответственность, а предоставление справки произвольной формы с ложными сведениями преступлением не является, так как она носит информационный характер”, - пояснил Андрей Николаев.
Но вопрос еще и в том, готов ли рынок недвижимости к тому,
 |
| Фото: www.ural-chel.ru |
“Предложение на рынке есть, оно намного опережает спрос. Процентную ставку по ипотеке невозможно снизить в одночасье, поэтому рынок приспособится. Крупные строительные компании, которые являются заложниками своего бизнеса, заинтересованы в поиске новых площадок. Строители начнут обращать внимание на те проекты, которые менее выгодны с точки зрения доходности и сопряжены со сносом жилья, но позволяют на длительный срок загрузить мощности”, - уверен Владлен Волошин.
Не исключено, что так и будет, однако вряд ли простой работяга с 5 тысячами рублей зарплаты сможет купить квартиру в тех домах, которые, словно грибы после дождя, вырастают в центре Екатеринбурга. И ипотечный кредит не поможет. А удовлетворить спрос на дешевое жилье рынок уже сейчас не в состоянии. “Строительный рынок не достиг необходимых для развития ипотечного кредитования объемов. В Москве планируют строить порядка 5 млн кв метров в год, но этого недостаточно. Надо раза в 1,5 больше. Доходы населения растут, но те люди, у которых есть деньги, имеют специфический спрос. Как только ипотека станет доступной, спрос возрастет, а предложения не хватит”, - считает аналитик УК “Проспект” Игорь Ловущенко.
Количество продаваемых квартир в центре Екатеринбурга, по данным Уральской палаты недвижимости, в 2005 году по сравнению с 2004 уменьшилось на 5,2%. Спрос на жилье в Кольцово (почти за пределами города) вырос на 73,1%, на Уктусе - на 76,5%, а во Втузгородке и Ботанике (дорогих районах) уменьшился. Наибольшим спросом пользуют традиционные совковые малометражки, однако объем предложения на вторичном рынке жилья в среднем по Екатеринбургу за год вырос всего на 0,6%.
Чего не скажешь про цены на "вторичку". И с развитием кредитования и цены будут только расти, утверждают эксперты. Единственный выход – ускоренное строительство доступного жилья, что предполагает один из четырех национальных проектов, который включает в себя и развитие ипотеки. Остается надеяться, что первый блин в силу кулинарных особенностей получился немного комом, и голубая мечта каждого третьего россиянина о собственной просторной квартире с обычной ванной, а не джакузи, теплым туалетом и горячей водой, благодаря грамотным действиям государства, рано или поздно станет осязаемой. Тогда, глядишь, и детей рожать возникнет желание.
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
