Высотное не значит доступное : Аналитика Накануне.RU

Высотное не значит доступное

В России развивается высотное домостроение. Планы строительства домов от 25 этажей есть и в уральских регионах. Казалось бы, высотки в условиях дефицита жилья и земли под строительство - неплохое подспорье для жилищного нацпроекта. Однако застройщики так не думают. Высотное жилье, по их словам, не значит доступное. Наоборот.

***

О масштабных планах строительства высоток одними из первых заявили власти Москвы. Под высотное строительство в столице отведено 60 участков преимущественно в спальных районах города. Каждое здание будет высотой 45-50 этажей. Уже построено одно здание - "Эдельвейс" на Давыдковской улице. И что любопытно - если во всем мире в небоскребах обычно размещают офисы или гостиницы, то в Москве большинство высоток - жилые.

Москва активно включилась в "гонку по вертикали" в конце прошлого столетия. Хотя, стоит помнить, что в сталинские времена было построено довольно много высотных зданий. Первые же небоскребы появились в США еще в 19 веке. В 20 веке высотки стали строить в Париже, Лондоне и странах Юго-Восточной Азии. Сегодня в одном только Гонконге насчитывается более 30 небоскребов.

Фото: Накануне.ru

Однако в Европе самым высоким зданием до сих пор считается московский жилой комплекс "Триумф-Палас", построенный компанией "ДОН-Строй" в Чапаевском переулке. Вместе со шпилем высота здания составляет 264,1 м. Для сведения - кв. метр в нем стоит около $4,5 тысяч при среднегородской цене $3 тысячи. Но о ценах чуть позже.

Планы строительства домов выше 16 этажей есть и в УрФО. Проект застройки района "Академический" в Екатеринбурге предполагает возведение 40-этажных офисных зданий. Зоны жилой высотной застройки определены Генпланом Челябинска. Власти Ханты-Мансийска тоже неоднократно заявляли о строительстве домов 20-40 этажей.

Помимо имиджевого аспекта, высотная застройка для России имеет и вполне практический аспект. Возводя 40-этажный дом, город может обеспечить квартирами большее количество людей, сэкономив на прокладке коммуникаций и земле. Для многих крупных городов отсутствие земли под застройку и необходимость вкладывать немалые средства в инженерную инфраструктуру - настоящая головная боль. А высотное строительство может явиться панацеей от большинства бед жилищного нацпроекта.

Однако, по словам застройщиков, так может думать только человек, ничего не смыслящий в строительстве. Построить 40-этажное здание не в пример сложнее и дороже, чем пятиэтажное. Поэтому и жилье в 40-этажке намного дороже, чем в пятиэтажке.

Начнем с того, что к строительству высоток предъявляется много дополнительных требований. Но хуже всего то, что общих норм для высотной застройки в России не существует. Те СНИПы и ГОСТы, которые были разработаны в советское время, давно устарели - да и рассчитаны они максимум на 25 этажей. Как так получилось, что за 15 лет не успели выпустить новые нормы - тут нет ничего удивительного. Не к ночи помянутые 90-е годы вообще были самыми сложными для строительной отрасли России.

В Москве в прошлом году разработали временные "высотные" нормы. Вслед за Москвой созданием общих для высотного строительства правил озаботились в Санкт-Петербурге. Застройщикам в других городах пока приходится разрабатывать отдельные технические условия для каждого высотного проекта. Но кое-какие общие требования все же есть.

Сразу скажу, что далеко не каждое проектное бюро возьмется за проектирование 40-этажного дома, поэтому проблема дефицита квалифицированных проектировщиков, с которой в последние годы столкнулись почти все застройщики, для высотного строительства еще более актуальна.

Чтобы построить 45-этажку, придется учитывать ряд технических тонкостей. Во-первых, особенности грунта, так как не всякий грунт выдержит большую нагрузку. Некоторые ученые утверждают, что в Москве вообще нельзя строить небоскребы, так как город стоит на известняках, а под ним пересекаются два глубинных континентальных разлома. "Москва находится на пределе. Если будут построены двести небоскребов, города просто не будет. Он развалится", - считает зав. отделом разведочной сейсмологии Центра региональных геофизических исследований "ГЕОН" имени В. Федынского, доктор технических наук Ида Померанцева.

Директор по науке "Уралсейсмоцентра" Владимир Дружинин в интервью Накануне.RU пояснил, что высотные здания допустимо строить практически везде, но нужно учитывать сейсмотектонические условия и инженерно-геологические свойства
грунтов. В Японии, например, все высотки строят с учетом высокой сейсмичности из расчета 10 баллов по международной
шкале MSK. "У нас такой необходимости нет. Средний Урал относится к районам с умеренной сейсмичностью. Тем не менее, сейчас "Уралсейсмоцентр" проводит геофизические исследования территории района “Академический”, где запланировано строительство двух 40-этажек, и совместно с ПНИИИС ведет работы на месте строительства Сторожевых башен Урала высотой до 170 м. Исследования дают возможность строить исходя из реальной опасности с проведением при необходимости антисейсмических мероприятий", - отметил ученый.

Для защиты от "причуд природы" у высоток обычно укрепляют фундамент. Повышенные требования предъявляются и к самой конструкции многоэтажного здания. Для малоэтажных зданий коэффициент надежности составляет 5%, а для высотных – 10-15%. То есть если балка должна удерживать 100 тонн, то в расчеты закладывается 115 тонн. Как пояснил Накануне.RU гендиректор проектной фирмы “Грачев и партнеры” Владимир Грачев, существует также ряд дополнительных методик, которые учитывают маловероятные явления, способные оказать влияние на прочность конструкции. Есть такой термин – “устойчивость против прогрессирующего разрушения”. Помните, как было с "Трансвааль-парком" - из-за одного столба, рухнуло все здание. Многие объекты, в том числе и высотные здания, говорят проектировщики, должны строиться так, чтобы ничего подобного не случилось.

Важно учитывать и такое явление как роза ветров. Потоки воздуха могут в прямом смысле раскачивать высотку. К сведению - выше 30 этажа уже невозможно открыть окна из-за разницы в давлении внутри квартиры и снаружи. Другая техническая тонкость касается установки системы водоснабжения. На нижних этажах напор воды будет сильнее, поэтому необходимо ставить не один насос, а создавать каскады из насосов.

Кстати, лет 30 назад, когда на Севере начинали строить города, идея высотного строительства обсуждалась на высоком уровне - хотели тоже сэкономить на коммуникациях и дорогах. Но специалисты столкнулись с трудностями при подаче воды на верхние этажи. Не могли решить и вопрос с лифтами. Поэтому в то время от идеи строительства высоток в северных регионах отказались.

Но сегодня основные сложности для северных застройщиков в другом. Самые, пожалуй, серьезные требования к высотной застройке - противопожарные. Для небоскреба нет ничего страшнее пожара. Поэтому вся противопожарная строительная документация должна идти через Москву. "Если внизу что-то загорелось, то дым быстро распространится по 200-метровой трубе. А на то, чтобы пешком спустится вниз с 40-го этажа, потребуется 30-40 минут. Поэтому встает вопрос, как обеспечить оперативную эвакуацию жителей. Пожарные лестницы достают в лучшем случае до 12 этажа", - рассказал Владимир Грачев.

Все здания выше 10 этажей, по идее, должны быть оборудованы внутренними путями эвакуации с вентилируемыми тамбурами. А системы оповещения и пожаротушения в высотках должны быть полностью автоматизированы, чтобы оперативно сообщить о возгорании и вовремя среагировать. Установка таких систем входит в обязанности застройщика и, естественно, требует от него дополнительных вложений.

Именно по этой причине Фонд развития жилищного строительства "Жилище" в ХМАО не так давно отказался от участия в конкурсе на возведение в Нижневартовске даже 23-этажного дома.

"У пожарных нет техники, чтобы обеспечить безопасность жителей. Нам сказали - покупайте вертолеты, то есть мы должны построить дом и еще купить вертолеты, чтобы его сдать", - сообщил Накануне.RU заместитель директора Фонда Арсен Межломов.

Те же проблемы у челябинских строителей и властей. В мэрии Челябинска Накануне.RU пояснили, что в Генплане развития города высотное строительство обозначено, но планы планами, а, как их реализовать, - другой вопрос. По-хорошему, в 3 км от каждой высотки должна находится пожарная часть. Но федеральный бюджет, который содержит противопожарную службу, денег не дает, а у муниципалитета их, по его утверждению, нет. "Пожарные занимают такую позицию: вам надо - вы и находите средства", - сообщил помощник заместителя главы Челябинска Станислав Дубров.

Суммируя затраты, кв. метр в высотных новостройках вылетает в копеечку. Да и выход жилья, признаются строители, не такой уж большой, так как при строительстве высотных зданий определенный процент общей площади забирают технические помещения. "Полезный" метраж не превышает 70%. Поэтому даже в Москве высотное строительство пока могут осилить только крупные компании, которые, к примеру, в состоянии создать собственную противопожарную службу.

Но если москвичи готовы платить за дорогую квартиру на 30 этаже как за символ престижа и благополучия ее хозяина, то в регионах, где цены на жилье и без того находятся на границе платежеспособности населения, смеем предположить, таких немного.

Местные застройщики считают, что жилье на 30-м этаже будет невостребовано и по психологическим причинам. Вы бы согласились жить почти под облаками? По данным независимых опросов, большинство москвичей тоже не хотят жить выше 14 этажа. Отчасти потому, что они до конца не уверены в безопасности небоскребов.

Несмотря на довольно жестие требования, есть примеры, когда застройщики сдавали многоэтажки с противопожарными нарушениями, а игнорирование рекомендаций ученых - вообще обычное дело. Главная проблема, считают эксперты, - отсутствие единых госстандартов и контроля. Все-таки общие требования - это всего лишь общие требования, которые могут меняться в зависимости о щедрости застройщика и наглости проверяющего. Что касается вклада высотного строительства в нацпроект, то, очевидно, что вклад этот, если и есть, то минимальный. Даже в перспективе. По крайней мере до тех пор, пока высотное, доступное и безопасное не станут синонимами.

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

ПН	ВТ	СР	ЧТ	ПТ	СБ	ВС

Главное сейчас

Новости все материалы

Больше новостей

Архив материалов

Аналитика все материалы