Жилищный вопрос вечен?
Жилищный вопрос, утверждают социологи, волнует россиян на порядок больше, чем рост цен, высокий уровень преступности и угроза терроризма. Оно и понятно. Согласно исследованиям, которые провел Фонд общественного мнения, в улучшении жилищных условий нуждаются 49% жителей нашей страны. Больше половины из них даже не мечтают накопить “своих кровных” на покупку квартиры. Особенно, если учесть, что цены на недвижимость растут с каждым годом и даже чаще. Не успели мы “очухаться” от недавнего скачка цен на жилье, как специалисты в один голос “пророчат”, что к концу 2004 года квартиры снова подорожают. Так ли это? На этот и другие вопросы Накануне.Ru отвечает исполнительный директор Уральской Палаты Недвижимости Рустем Галеев.
Вопрос: Рустем Дамирович, правда ли, что недвижимость к концу года опять подорожает? Если да, то насколько?
Рустем Галеев:
Прежде чем ответить на этот вопрос, я хотел бы отметить, что рост цен на
жилье в последние годы наблюдается практически во всех без исключения российских
регионах. Если говорить о Свердловской области, то здесь недвижимость растет в
цене в течение последних 1,5 лет. До 2002 года на жилищном рынке Среднего Урала
наблюдалось относительное затишье, связанное с падением и дальнейшей
стабилизацией курса американского доллара. Сразу скажу, что цены на квартиры в
Свердловской области в отличие от других уральских регионов выражаются в
долларовом эквиваленте.
Активное
повышение цен в области началось с середины 2003 года. За полгода квартиры
подорожали сразу на 7%, и этот рост продолжается до сих пор. С начала 2004 года
цены на жилье “подросли” еще на 15%. Если год назад однокомнатную квартиру в
Екатеринбурге можно было купить за 15-17 тысяч долларов, то сегодня меньше, чем
за 20 тысяч долларов ее не купишь. К концу года, я думаю, рост цен достигнет 30%
отметки.
Кстати, говоря о повышении
стоимости жилья во всех российских регионах, если раньше цены на недвижимость в
Екатеринбурге были сопоставимы с московскими, то за год средняя цена 1 кв. метра
“хрущевки” в Москве достигла от 1500 до 2000 долларов.
Несмотря на общую тенденцию роста цен
на квартиры, в начале 2003 года впервые за много лет на тюменском рынке
недвижимости цены упали на 10-12 %. Однако уже осенью 2003 года они
вернулись к прежней отметке. Тогда за один квадратный метр тюменские
риэлторы стали запрашивать, в среднем, 12-13 тысяч рублей. Сегодня цена одного
квадратного метра в Тюмени уже достигла 14-16 тысяч рублей в зависимости от
района. И это далеко не предел. До конца этого года, считают тюменские
аналитики, цены на жилье взметнутся еще на 20%. Самые низкие цены на
недвижимость среди субъектов УрФО зафиксированы в Курганской области. Поднявшись
в ноябре-декабре прошлого года на 20%, они остались почти на этом же
уровне. В марте средняя покупная цена квартиры улучшенной планировки в
центре Кургана составляла 10-11 тысяч рублей за 1 кв. м.
Вопрос: С чем связан рост цен на недвижимость, в том числе, ожидаемый рост?
Рустем Галеев: Я уже говорил, что цены на свердловском рынке недвижимости выражаются в долларовом эквиваленте. Хотя, зависимость их от колебаний курса доллара весьма условна и незначительна. Другой, более значимой причиной увеличения стоимости недвижимости, является повышение уровня общего благосостояния российского, в том числе, уральского населения. Доходы россиян стали выше, соответственно, спрос на квартиры резко пошел вверх. А, как известно, цены на недвижимость диктует рынок, несмотря на то, что себестоимость жилья значительно ниже его рыночной цены.
Если находятся люди, которые способны выложить за квартиру определенную сумму, то, естественно, продавцы такую цену и выставляют. Второй момент, который в немалой степени влияет на дальнейшее повышение цен на недвижимость, связан с внедрением ипотеки и развитием кредитования в нашей стране. Иначе говоря, жители получают все больше дополнительных возможностей для покупки жилья.
Основной причиной “взлета” цен на квартиры в Тюменской области осенью прошлого года явилось то, что банк "Агропромкредит” совместно с ЗАО “Тюменская недвижимость” в апреле 2003 года провел презентацию новой программы жилищного кредитования “+1”. Это стимулировало увеличение спроса, а, соответственно, и рост цен.
Вопрос: Может ли что-нибудь предотвратить рост цен?
Рустем Галеев: Единственное, что может остановить рост цен, - это увеличение темпов строительства. Скажем, чтобы достигнуть некоего баланса между спросом и предложением в Екатеринбурге необходимо строить 30-40 типовых домов в год. У нас же строят, в основном дорогостоящее жилье в центре, потому что его себестоимость изначально выше. По данным Уральской палаты недвижимости в прошлом году в Екатеринбурге было построено около 400 кв. м жилья, из них лишь 15-20% составляло жилье экономкласса. Между тем, чтобы выровнять соотношение между спросом и предложением потребуется немало времени.
Вопрос: Означает ли это, что сегодня спрос превышает предложение?
Рустем Галеев: Несомненно. С начала года
количество объектов недвижимости, выставленных на продажу, в Свердловской
области сократилось почти вдвое. Это означает, что люди покупают квартиры.
Ежемесячно через свердловские агентства недвижимости проходят 1500-2000 сделок.
Между тем, количество продаваемых квартир на сегодняшний день сопоставимо с тем,
что было год назад. То есть, спрос увеличился, а предложение осталось на том же
уровне. Отмечу, что наибольший дефицит жилья наблюдается на рынке небольших
одно-, двухкомнатных квартир, которые, в основном, притягивают внимание
покупателей. Поэтому и динамика изменения цен в этом секторе жилищного рынка
самая значительная.
Примечательно, что в той же Тюменской области по данным
аналитического отдела ЗАО "Тюменская недвижимость", наоборот, сохраняется
тенденция сокращения платежеспособного спроса на жилье, которая сложилась еще в
ноябре 2001 года. Тогда тюменские строители вынуждены были сдавать в
эксплуатацию дома с нереализованными квартирами. Низкий платежеспособный спрос
наблюдается сегодня и в ЯНАО..
Вопрос: Какое место в структуре спроса занимает элитное жилье?
Рустем Галеев: Это словосочетание в первую очередь применимо к тем домам, которые возводятся в центре Екатеринбурга. Их местоположение и нетиповые проекты определяют стоимость квартир. На сегодняшний день 1 кв. метр элитного жилья в Екатеринбурге обойдется покупателю в 500 долларов. “Прикупить” такие квартирки желающих немного, но они есть. Правда, проблема “незаселяемости” элитного жилья тоже существует. Я не буду называть конкретные дома, где пустуют огромные жилые площади. Со временем, я думаю, ситуация выровняется. Путем обмена, например. Испокон веков люди обменивали меньшую площадь на большую. Кстати, темпы роста цен на дорогостоящее жилье в Екатеринбурге ниже, чем на обычные квартиры.
Вопрос: Если говорить о Екатеринбурге, то, как Вы можете прокомментировать утверждение ряда СМИ, что цены в столице Среднего Урала искусственно завышены?
Рустем Галеев: Я не берусь этого утверждать. Что значит искусственно завысить цены? Это значит создать такие условия, чтобы жилищный рынок не развивался. То есть спрос превышает предложение, а строительство не ведется. Теоретически это возможно. Однако в Свердловской области темпы строительства за последние годы не сократились, жилья же не хватает по объективным причинам – в бюджете нет денег на его возведение. 95% всего строительства на Среднем Урале сегодня осуществляется за счет средств инвесторов.
Вопрос: Жилищный вопрос наиболее актуален для России, как Вы думаете?
Рустем Галеев: Совсем нет. Возьмем Великобританию – страна, где рынок недвижимости существует уже не одно десятилетие. Между тем, совсем недавно там зафиксирован резкий рост цен на жилье. Или, к примеру, Китай. Я не думаю, что китайцы, которые составляют 20% всего населения земного шара, не испытывают проблем с жильем. В России же рынок недвижимости насчитывает всего 10 лет. Кстати сказать, в ту сторону, в какую мы сейчас идем, в свое время развивался американский рынок. Там наличных операций с недвижимостью практически нет, все делается через банки посредством кредитов. При этом процедура оформления ссуд в Америке гораздо проще, чем в России.
Вопрос: Какой путь для того, чтобы приобрести квартиру, вы, как специалист, порекомендовали бы обычной семье со средним достатком.
Рустем Галеев: Ипотечный кредит. Но прежде, чем его оформлять, стоит обратиться в агентство недвижимости. Объясню почему. При ипотечном кредитовании залогом для банка выступает сама приобретаемая квартира. Однако, пока вы не являетесь собственником жилья, вы не можете предоставить его в качестве залога. Собственником же вы не сможете стать, пока не внесете деньги за квартиру. Получается замкнутый круг. Поэтому гарантом для банка на этот период выступает агентство недвижимости.
Вопрос: Но ведь ипотека сегодня по карману далеко не каждой семье?
Рустем Галеев: Конечно, законодательная база российского
кредитования еще далека от совершенства. Скажем, первоначальный 30% взнос,
который предполагает ипотечное кредитование, по силам не каждой семье. Поэтому
сейчас в Государственную Думу РФ внесен на рассмотрение новый пакет
законопроектов из 28 документов, который призван упростить процедуру получения
кредита, в том числе, снизить сумму первоначального взноса, и стимулировать
жилищное строительство. Возможно, он вступит в силу уже к началу следующего
года.
И в заключении я хотел бы подчеркнуть, что
лучшего “хранителя” денег, чем недвижимость, еще не изобрели. Автомобиль можно
разбить, банк может лопнуть, недвижимость же всегда была и останется в цене.
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
