Денежная недвижимость за недвижимые деньги
Ситуация на российском рынке недвижимости сделала его привлекательным для профессиональных инвесторов. За три года количество ПИФов недвижимости в России выросло с четырех до 130. Доходы пайщиков, зарабатывающих на строительстве домов, составляют от 25 до 60% годовых. Однако, если сейчас простому человеку не так-то просто стать пайщиком ПИФа недвижимости, то через год-два, считают эксперты, управляющие компании пойдут в народ.
***
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) - наиболее "молодая" разновидность паевых инвестиционных фондов. Закон о них был принят около трех лет назад. Первый ЗПИФН был создан управляющей компанией (УК) "Конкордия Эссет Менеджмент" в марте 2003 года. Он так и называется "Первый инвестиционный фонд недвижимости". В его инвестиционный портфель вошли несколько элитных жилых домов Москвы.
На конец 2003 года в России было зарегистрировано всего четыре ЗПИФН, а на сентябрь 2006 года - 130 ЗПИФН с общей 
капитализацией почти 40 млрд рублей. Накануне Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) зарегистрировала пять новых ЗПИФов недвижимости.
Принцип деятельности ЗПИФН такой же, как у любых других ПИФов. Деньги вкладчиков-пайщиков объединяются в один пул, передаются УК, которая инвестирует их в тот или иной актив - будь то акции, банковские депозиты или недвижимость. Доход, который образуется в результате операций с любыми активами, распределяется между пайщиками (за вычетом услуг УК), и таким образом формируется стоимость пая.
Главное отличие ЗПИФН от фондов, инвестирующих средства пайщиков, например, в ценные бумаги, заключается в том, что фонды недвижимости могут создаваться только как закрытые. Если пайщик открытого ПИФа может в любой день купить или продать паи, и УК обязана их выкупить, то у компании, управляющей ЗПИФН, нет такой обязанности. Она имеет право распоряжаться средствами пайщиков на протяжении всего срока существования ПИФа. А он составляет от двух до 15 лет.
Директор ИФГ "Аккорд-инвест" Константин Селянин: "Специфика инвестирования в недвижимость такова, что, если УК, вкладывающая средства пайщиков в акции, может продать часть акций и выкупить паи, то в случае с недвижимостью так сделать нельзя - нельзя продать два кирпича строящегося дома".
| Большинство вложений посредством ПИФов приходится на строительство жилой недвижимости. |
Директор по инвестициям ИГ "Капитал" Виталий Хисматуллин отмечает, что в строительство жилья инвестируется около 70-80% средств фондов недвижимости.
На языке инвесторов ЗПИФН, вкладывающие средства в строительство недвижимости, называются девелоперскими. Механизмы вложения средств и извлечения дохода существуют разные. Как рассказал Накануне.RU гендиректор УК "Финам-менеджмент" Павел Кириченко, некоторые управляющие компании вкладывают средства в строительство "чужого" объекта. На каком-то этапе собственник проекта или строительная организация по заранее оговоренной цене выкупает у УК готовый объект. Доходность такой схемы составляет порядка 20-25%.
Если же УК самостоятельно реализует проект в сфере недвижимости (сама разрабатывает проект, покупает площадку и нанимает подрядчика), доходность достигает 40-60%. После сдачи дома УК может продать сразу весь дом или поквартирно, |Фото: Фото: Накануне.RU','600','302','true') "Накануне.RU, лого, логотип (2015)|Фото: Фото: Накануне.RU")
а может сдавать квартиры внаем. Кстати, в последнее время строительные компании стали создавать собственные УК и ЗПИФН.
На сдаче помещений в аренду специализируются так называемые рентные ЗПИФН. Например, УК “Тройка-диалог” недавно выкупила здания, в которых расположены пивоварни “Тинькофф”. То есть УК владеет зданиями, а компания “Хайнекен” платит ей арендную плату.
Рентным является и ЗПИФН УК "Финам-менеджмент".
Павел Кириченко: "Средняя доходность рентных фондов составляет порядка 15-20% годовых – чуть выше ставки по депозитам и ниже потенциальной доходности от вложения в акции".
Впрочем, доходность девелоперских ЗПИФН тоже зачастую ниже (или сопоставима) с доходностью ПИФов ценных бумаг. Но и риски ниже. Доходность ЗПИФН, по утверждению экспертов, гарантирована, а на рынке акций можно легко уйти в минус.
Однако, надо сказать, что далеко не любой человек может зарабатывать, вкладывая деньги в недвижимость через ПИФ. Дело в том, что стоимость одного пая очень высокая. Есть ПИФы ценных бумаг, где минимальный взнос составляет всего несколько тысяч рублей, в ЗПИФН он, как правило, исчисляется сотнями тысяч. Есть фонды, куда меньше $10 млн инвестировать нельзя.
Поэтому инвесторами ЗПИФН чаще всего являются пенсионные фонды, страховые компании и банки, которые обладают “длинными” деньгами и готовы инвестировать их на 15 лет. Почти все они имеют столичную прописку, однако и в регионах тоже начинают проявлять интерес к инвестициям в недвижимость.
Директор челябинского филиала НПФ "Гефест" Ольга Пакилева: "Сейчас инвестировать в недвижимость можно только через ПИФы. У управляющей компании намерение такое есть. ЗПИФН - новый инструмент, который позволяет размещать средства на длительный срок. А ценные бумаги, в основном, краткосрочные".
Возможность инвестировать средства в строительство и покупку жилья не исключают уральские страховщики. К 1 июля 2007 года страховые компании должны разместить страховые резервы согласно приказам Росстрахнадзора. Финансовый директор СК 
"Северная казна" Анна Бабинова сообщила Накануне.RU, что паевые инвестиционные фонды - это один из инструментов размещения страховых средств. Правда, в ПИФы страховщики могут вложить не более 10% страховых резервов.
Новый механизм инвестирования в строительство жилья привлек к себе внимание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В 2004 году АИЖК подписала соглашения с несколькими управляющими компаниями о создании ЗПИФН. Такое соглашение, в частности, было подписано с УК "РЕГИОН Девелопмент".
Схема предлагалась следующая: УК собирает средства инвесторов, вкладывает их в один из предложенных АИЖК проектов (принимать решение об инвестировании в тот или иной проект - право УК), строит и сдает дом, а затем реализовывает квартиры. АИЖК со своей стороны выдает ипотечные кредиты на покупку жилья в этих домах.
Начальник отдела ипотечных продуктов "РЕГИОН Девелопмент" Михаил Киселев рассказал Накануне.RU, что УК был создан ЗПИФН "Югра-недвижимость", средства которого инвестируются в строительство жилья в ХМАО. В 2006 году в Сургуте были сданы первые 40 тысяч кв. метров жилья, построенного на инвестиционные деньги. Как отметил Михаил Киселев, ЗПИФН "Югра-недвижимость" сотрудничает со всеми операторами ипотечного рынка.
Однако практика создания ЗПИФН с "эксклюзивным" участием АИЖК не получила распространения. Зато АИЖК совместно с УК "Ямал" и "Росбанком" сформировало ипотечные ПИФы (ИЗПИФы), основная задача которых - рефинансирование ипотечных кредитов.
Начальник управления общественных связей АИЖК Елена Силенко: "Мы продали пул закладных ипотечному ПИФу и таким образом привлекли средства на рефинансирование ипотечных кредитов. Это своего рода сделка секьюритизации накануне появления на рынке ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация - это размещение ценных бумаг на фондовом рынке с целью привлечения денежных средств".
| Между тем, эксперты считают, что участие АИЖК в создание ЗПИФН тоже выгодно с точки зрения решения общегосударственной жилищной задачи. |
Сегодня те, кому по силам взять ипотеку, сталкиваются с проблемой нехватки жилья. К тому же, банковские кредиты для застройщиков - довольно дорогой ресурс. А с помощью долевого строительства достаточное количество средств привлечь трудно.
В ближайшие годы, по прогнозам, количество ЗПИФН будет расти. А после того, как УК "окучат" крупных инвесторов, они пойдут в народ, естественно, снизив минимальную стоимость пая. И тогда, возможно, рядовой россиянин получит возможность заработать, вложив деньги в кусочек недвижимости. А ситуация на рынке только будет тому способствовать, так как даже если цены на жилье сбавят темпы роста или пойдут вниз, разрыв между себестоимостью кв. метра и его рыночной ценой будет ликвидирован очень не скоро.
Летать в России станет еще дороже
Креатив Госдумы так и прет: про букмекеров и депутатов
Вот это "Вызов"
